Direitos e deveres
O primeiro passo para uma convivência pacífica e justa no condomínio é saber o que a lei dispõe sobre este assunto. Confira abaixo o que o novo Código Civil estabelece para moradores proprietários.
- Para inquilinos, clique aqui para acessar o Guia SíndicoNet específico.
- Para consultar o capítulo do Código Civil onde estão na íntegra os artigos citados abaixo, clique aqui.
Direitos
- Dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335
- Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembléias, participar de suas deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 e 1352
- Participar da decisão do que é feito com o dinheiro comum, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembléia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. E obras devem ser pré-aprovadas pela assembléia, com o quórum previsto no novo Código Civil. Artigos 1341 e 1350
- 1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem convocar uma assembléia, sem intermédio do síndico. Artigo 1355
- A maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos pode destituir o síndico, em assembléia especificamente convocada. Artigo 1349
- Votar sobre alterações nas áreas comuns do condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351
- Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
- Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338
- Vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se assim o permitir a Convenção do condomínio. Artigo 1339
Deveres
- Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
- Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
- Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
- Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337
Acesso à documentação (balancetes, notas, etc.)
- Mesmo que a conferência seja função do Conselho Consultivo, qualquer condômino deve ter livre acesso à documentação, esteja em poder do síndico, da administradora ou do contador.
- O acesso também inclui os documentos referentes a despesas ainda não aprovadas em Assembléia.
- A verificação não equivale a uma prestação de contas individual. O síndico não é obrigado a fornecer explicações para o condômino na ocasião, devendo fazê-lo nos balancetes mensais, e em Assembléia, principalmente na Ordinária, com a prestação de contas do ano anterior.
- Normalmente, quando o condômino quer fazer uma verificação, marca-se dia e hora.
- Não convém permitir que o condômino leve os papéis para sua casa. Ele tem livre acesso, mas a responsabilidade pela guarda é do síndico.
A importância da participação
A participação dos condôminos na gestão é essencial tanto para estes quanto para o síndico. Com envolvimento coletivo, muda-se a relação do plano da cobrança (dos condôminos em relação ao síndico) para o plano da colaboração, dividindo responsabilidades, colaborando com idéias e competências específicas, e criando um condomínio melhor para se viver ou trabalhar.
Confira abaixo dicas coletadas no conteúdo do portal SíndicoNet, e outras fornecidas por especialistas em administração condominial.
Por quê participar?
- Condomínios com baixa participação dos condôminos são mais vulneráveis a fraudes e má administração dos recursos. A falta de fiscalização e de exigência acabam muitas vezes por desestimular os administradores dos melhores procedimentos e estimular os piores. Saiba mais.
- O envolvimento dos condôminos nas ações de segurança de um condomínio é fundamental. Muitas vezes, por desconhecimento ou falta de colaboração, coloca-se em risco a segurança própria, de sua família e de toda comunidade condominial. Saiba mais.
- As decisões de uma assembleia são sempre soberanas, desde que respeitadas as votações mínimas exigidas por lei e demais formalidades. Portanto, se uma minoria presente a uma reunião resolver aumentar a taxa do condomínio, por exemplo, e estando a pauta prevista na convocação, não há como protestar. Nem mesmo judicialmente. Saiba mais.
- O cuidado com o patrimônio comum é muito importante para a valorização das unidades (apartamentos ou casas). Saiba mais
Participação por afinidade- Uma boa idéia é solicitar a colaboração dos condôminos nas áreas que dominam: um condômino engenheiro pode auxiliar no planejamento e vistoria de obras, um contador pode ajudar na conferência dos balanços, um jornalista na comunicação interna, e assim por diante.
Documentos e livro de sugestões
- Os condôminos têm direito a livre acesso aos documentos do condomínio. É praxe das empresas administradoras, quando estão em poder destes papéis, marcar hora para as vistas. A prestação de contas do síndico deve acontecer apenas em assembléias. Saiba mais.
- A instituição de um livro de sugestões e críticas pode municiar de idéias a administração, e também pode servir como termômetro das opiniões dos condomônos sobre a gestão. Alternativamente, pode-se fazer uma pesquisa de opinião. Veja modelo.
Regulamento Interno e Comissões- Conhecer o Regulamento Interno e a Convenção do condomínio é um fator fundamental de envolvimento na vida comum. Dependendo das condições locais, sugere-se afixar os documentos em área comum, ou distribui-los para as unidades.
Comissões
- Na formação de comissões para assuntos específicos (obras, segurança etc.), deve-se tomar o cuidado de escolher um responsável, para organizar as demandas e os participantes, pois é freqüente que comissões se dissolvam por falta de um coordenador que distribua funções, convoque as reuniões e centralize a comunicação.
- As comissões também podem ajudar o síndico nas assembleias, em exposições dentro de seu escopo. Saiba mais.
Comunicação e eventos
- A comunicação é essencial para o envolvimento dos condôminos. Para isso, deve-se lançar mão de distribuição de circulares, informativos, jornalzinho do condomínio e afixação nos quadros de avisos. Uma boa dica é que essas informações não precisam ser apenas sobre o condomínio, mas de utilidade pública também. Saiba mais.
- A confraternização dos moradores em eventos promovidos pelo condomínio estreita os laços de amizade e companheirismo, evitando, e muito, conflitos entre vizinhos. Por outro lado, isso também facilita o trabalho do síndico para dirigir estas questões.
Novos moradores
- Receber bem o novo morador, seja ele proprietário ou inquilino, na hora de sua chegada é um importante gesto de acolhimento e simpatia, e também uma boa oportunidade para apresentar a ele, desde então, as regras de sua nova casa. Saiba mais
Assembleias
- Assembleias podem ser convocadas por 1/4 (um quarto) dos condôminos. Veja Código Civil.
- Procurações: verifique se a Convenção do seu condomínio impõe limitação do número de procurações que um condômino pode portar em assembleias.
- Inquilinos: Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questão. Verifique a recomendação da sua administradora.
Inquilinos
Confira abaixo os direitos e deveres do inquilino em relação ao condomínio, segundo o Código Civil. O inquilino é um tipo especial de condômino, que tem direitos e deveres relacionados às despesas ordinárias do condomínio.
A divisão de despesas entre ordinárias (de responsabilidade do inquilino) e extraordinárias (de responsabilidade do proprietário) é feita pela Lei do Inquilinato, artigos 22 e 23.
Direitos- Dispor da unidade alugada e das áreas comuns como qualquer condômino, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335
- Desde que esteja quite com as despesas condominiais, pode votar e participar em assembléias nos assuntos que não estejam relacionados a despesas extraordinárias. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 do Código Civil e 24 da Lei dos Condomínios
- Pode ser eleito síndico. Artigo 1352
- Participar da decisão do que é feito com o dinheiro destinado a despesas ordinárias, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembléia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. Inquilinos não votam em questões relativas a despesas extraordinárias, como obras. Artigos 1341 e 1350
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
- No aluguel de vaga de outra unidade na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil, têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338
Deveres- Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
- Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
- Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
- Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337
Definição: Afinal quem é condôminio? Morador ou proprietário?
Recente enquete realizada pelo portal SindicoNet mostrou que, entre os 1.210 participantes, somente 32% sabiam que a palavra “condômino” se refere ao proprietário do imóvel, e não ao inquilino.
Esse engano pode até parecer inocente, mas pode causar problemas na interpretação das leis e dos direitos de proprietários e inquilinos. Veja por exemplo, como a interpretação do Código Civil pode ser alterada:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Se não há esclarecimento, pode-se entender que inquilinos têm o direito de voto, o que não é permitido sem uma procuração do condômino, ou seja, do proprietário.
Outra fonte fácil de consulta e que acaba com dúvidas é o dicionário. Segundo o Dicionário da Língua Portuguesa Houaiss condômino significa: 1 indivíduo que, com outro(s), exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário. 2 Cada proprietário de um condomínio.
Portanto: Condômino = Proprietário
Confira quem é quem no condomínio e acabe com dúvida e confusões:
Condômino:
- Quem é: É o dono do imóvel, mesmo se não morar na unidade. Considera-se também condômino o promitente comprador (ou seja, pessoa que ainda não possui escritura do imóvel, mas tem promessa de compra e venda assinada) e o cessionário de direitos (ou seja, pessoa que ainda não possui escritura, mas tem promessa de compra e venda assinada e tem os direitos de condômino cedidos por quem a possui).
- Base legal: Código civil - Art. 1. 334 - parágrafo 2º: São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Dicionário da Língua Portuguesa Houaiss: 1 indivíduo que, com outro(s), exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário. 2 Cada proprietário de um condomínio.
Inquilino/Locatário:
- Quem é: É a pessoa que paga mensalmente um aluguel para o dono do imóvel para ocupá-lo.
- Base legal: a lei do inquilinato estabelece os direitos e deveres do inquilino. O advogado e consultor jurídico Cristiano de Souza Oliveira esclarece que o inquilino pode ampliar seus direitos caso tenha uma procuração do condômino que o autoriza a representá-lo.
Código Civil - Lei 4.591/64. Art. 24 - parágrafo 4º: "Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96)".
Dicionário da Língua Portuguesa Houaiss: sm (locar+ário1) 1 O que toma alguma coisa de aluguel ou algum prédio de arrendamento. 2 Arrendatário, inquilino. Antôn: locador.
Morador:
- Quem é: A pessoa que reside na unidade seja ele proprietário ou inquilino. Cabe a ele cumprir com as regras de Convenção e às decisões tomadas em Assembleia.
Locador:
- Quem é: Dono do imóvel que aluga o apartamento para terceiros
- Base legal: Lei do inquilinato – Artigos 22 a 26
- Dicionário da Língua Portuguesa Houaiss: lo.ca.dor sm (lat locatore) 1 Aquele que dá de aluguel ou arrendamento. 2 Pessoa que cede a coisa, ou presta serviço, por contrato de locação. Antôn: locatário.
Conjugê, filhos e parentes:
- Segundo Dr. Alexandre Marques, da Rachkorsky Advogados, os filhos do casal e o cônjuge do propeietário são, por extensão considerados condôminos também e devem arcar com os benefícios e responsabilidades do condomínio.
No caso de parentes, caso este tenha a procuração do proprietário, só é considerado apenas procurador, e NÃO condômino.
Um tio/pai/mãe/primo que passe um tempo na unidade, morando por um período curto no apartamento, é considerado CONVIDADO do condômino/proprietário, por isso não pode responder pela unidade. Caso o visitante venha a praticar alguma irregularidade no condomínio, quem responde por ele é o condômino responsável pela unidade em que o visitante está hospedado.
Fontes consultadas:
- Conteúdo SíndicoNet
- Dr. Cristiano de Souza Oliveira
- Dr. Daphnis Citti de Lauro
- Dr. Alexandre Marques, da Rachkorsky Advogados
